ПИСЬМО от 28 декабря 2018 г. № 14-13229-ГЕ/18

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

(РОСРЕЕСТР)

 

ПИСЬМО

от 28 декабря 2018 г. № 14-13229-ГЕ/18

 

Уважаемая Виктории Валериевна!

 

Некоммерческая организация … объединяет в своем составе более 60 региональных организаций технической инвентаризации. Большое количество членов … осуществляют кадастровую деятельность. Учитывая неурегулированность на законодательном уровне в адрес … поступают вопросы от кадастровых инженеров членов … В частности, связанные с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав в отношении единых недвижимых комплексов.

1. В соответствии со ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ единый недвижимый комплекс представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон) единый недвижимый комплекс может быть образован в следующих случаях:

- завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве единого недвижимого комплекса;

- объединение по заявлению собственника поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке в единый недвижимый комплекс.

Юридическим лицом в процессе приватизации было оформлено и зарегистрировано право собственности на три летних домика (здания), баню (здание) и навес (сооружение). Все указанные объекты недвижимости на обособленной территории в пределах одного земельного участка, сведения о них, в том числе о координатах характерных точек, внесены в ЕГРН.

Строительство домиков осуществлялось птицефабрикой в 1984 году в качестве объектов, предназначенных для отдыха и восстановления работников предприятия. Наличие бани обусловлено необходимостью соблюдения гражданами санитарных норм.

В настоящее время собственником принято решение об объединении указанных объектов в единый недвижимый комплекс.

Согласно письму Росреестра от 1.04.2014 г. № 14-исх/03596-ГЕ/14 для отнесения недвижимой вещи к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

- неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

-расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Полагаем, что регистрация ЕНК в составе вышеперечисленных объектов, не имеющих технологической и физической взаимосвязи, но имеющих общее назначение и расположенных на одном земельном участке, возможна.

2. Согласно абзацу 1 и 4 п. 50 приказа Минэкономразвития от 18.12.2015 г. № 953 (далее – Приказ № 953) в случае подготовки технического плана единого недвижимого комплекса в разделе «Заключение кадастрового инженера» такого технического плана в виде связного текста указываются сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.

Сведения о едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого единого недвижимого комплекса зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого единого недвижимого комплекса, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 46 Закона (п. 20 Приказа № 953).

Из чего следует, что включать в технический план, создаваемый в соответствии с п. 2 части 1 ст. 46 Закона, каких-либо документов, обосновывающих единство назначения не требуется.

3. Имеет место вопрос по включению в ЕГРН сведений об основной характеристике ЕНК и его координатах.

Как следует из ст. 8 Закона и раздела 3.7. «Записи о едином недвижимом комплексе» приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. № 943 (далее – Приказ № 943) включение в записи кадастра недвижимости сведений об основной характеристике (площади, протяженности и т.п.) не предусмотрено. В связи с чем, полагаем, что основания для включения в технический план какой-либо характеристики ЕНК отсутствуют.

Аналогичная ситуация по внесению в ЕГРН сведений о координатах характерных точек ВНК – раздел 3.7. «Записи о едином недвижимом комплексе» Приказа № 943  не содержит записи о местоположении ЕНК и, в том числе, списки координат. Приказом № 953 не предусмотрено включение в техплан ЕНК, создаваемого из учтенных в ЕГРН объектов, раздела «Описание местоположения объектов недвижимости».

Кроме того, в соответствии с пунктами 89,90 приказа Минэкономразвития РФ от 25.12.2015 г. № 975 разделы 5, 5.1 «местоположение объекта недвижимости» в составе выписки из ЕГРН об объекте недвижимости заполняется для каждого входящего в состав ЕНК объекта недвижимости.

В связи с чем, считаем, что технический план ЕНК, включающий объекты, внесенные в ЕГРН с координатами характерных точек, не должен содержать повторное перечисление координат тех же объектов, но уже в составе ЕНК.

В целях единообразной практики применения действующего законодательства просим Вас высказать позицию Министерства по изложенным вопросам.

Полагаем, что введение в действие статьи 133.1 Гражданского кодекса РФ было направлено на упрощение процедур и снижение стоимости регистрации прав не только объектов энергетики и коммунальной сферы, но и сельскохозяйственных отраслей производства.