ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Мы работаем для вас с 2013 года


Ростов-на-Дону

пр. М. Нагибина, 14 а, оф. 631 А

+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


ПИСЬМО от 18 июля 2016 г. N Д23и-3352

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 18 июля 2016 г. N Д23и-3352
 
Департамент недвижимости Минэкономразвития России совместно с Росреестром рассмотрел обращение относительно государственной регистрации права оперативного управления учреждений на помещения и в пределах своей компетенции сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкованию нормативных правовых актов.
Вместе с тем полагаем необходимым отметить следующее.
По информации, предоставленной Росреестром, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на основании вступивших в силу судебных актов, в том числе решения Арбитражного суда Курской области от 8 декабря 2015 г. по делу N А35-10705/2014 и постановления Девятнадцатого арбитражного суда от 16 февраля 2016 г. по делу N А35-10705/2014, внесены записи о государственной регистрации:
права собственности Российской Федерации на здание с кадастровым номером;
права оперативного управления федерального государственного бюджетного учреждения на помещение с кадастровым номером (далее - Помещение).
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) изданы на основании и в развитие положений Кодекса, в том числе статьи 131, согласно которой порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются Законом о регистрации.
При этом статьей 8.1 Кодекса установлено, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Согласно Закону о кадастре подтверждение существования объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждение прекращения существования такого недвижимого имущества осуществляется посредством его кадастрового учета. Закон о кадастре наряду со зданиями к самостоятельным объектам недвижимого имущества, подлежащим кадастровому учету, относит в том числе помещения. Также статьей 1 Закона о регистрации помещения отнесены к числу самостоятельных объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.
Законом о регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП (пункт 2 статьи 2).
ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (пункт 2 статьи 12).
Разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Законом о кадастре его государственного учета (кадастровый номер) (пункт 3 статьи 12).
ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта (пункт 6 статьи 12).
Закон о регистрации не предусматривает открытие разделов ЕГРП одновременно и на здание, и на составляющие его части (помещения). При этом согласно пункту 9 статьи 12 Закона о регистрации в случае преобразования объекта недвижимости (раздел, объединение и т.д.) записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
Таким образом, раздел ЕГРП на преобразуемый объект закрывается и, соответственно, такой объект прекращает свое существование как объект зарегистрированного вещного права.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указал на то, что, в случае если собственник здания в соответствии со статьей 24 Закона о кадастре принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в ЕГРП (пункт 8).
При этом если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
Данная позиция ВАС РФ подтверждает правовую позицию о том, что отдельные помещения, не являясь юридически объектами вещных прав после государственной регистрации права собственности на здание как объект недвижимости, не могут быть предоставлены в качестве объекта регистрируемого вещного права (существующего одновременно с такой недвижимой вещью, как здание) какому-либо лицу.
Учитывая изложенное, регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления на помещения в здании (в отличие от возникающих ограничений (обременений) прав, например, аренды части здания, вещное право на которое зарегистрировано в ЕГРП, - помещения в нем) возможна при наличии (открытии) в ЕГРП разделов ЕГРП на такие объекты недвижимости, что, в свою очередь, исключает возможность открытия (ведения) одновременно раздела ЕГРП и регистрации в нем вещных прав на указанное здание в целом. При этом если вещное право на здание (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) зарегистрировано в ЕГРП, при государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на помещения в таком здании одновременно должна быть осуществлена государственная регистрация прекращения вещного права на здание.
 
Заместитель директора
Департамента недвижимости
А.В.ТРИФОНОВ