Банк в счет исполнения обязательств по кредитным договорам
Вопрос: Банк в счет исполнения обязательств по кредитным договорам получает от заемщиков недвижимое имущество (в том числе жилые дома и жилые помещения), которое после государственной регистрации права собственности учитывается на счете 61011 "Внеоборотные запасы" как непрофильный актив. По состоянию на 01.01.2015 на балансе банка по счету 61011 учитываются жилые дома и жилые помещения.
Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" были внесены изменения в Налоговый кодекс РФ, в частности в ст. 378.2. Так, п. 1 ст. 378.2 НК РФ дополнен положениями, устанавливающими новый вид недвижимого имущества, по которому налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости: жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, определенном для ведения бухгалтерского учета (пп. "а" п. 3 ст. 2 Федерального закона N 284-ФЗ).
Законом субъекта Российской Федерации установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1, 2 и 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Обязан ли банк исчислять налог на имущество организаций с кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, определенном для ведения бухгалтерского учета, приобретенных и учтенных на балансе банка до 01.01.2015, либо банк обязан исчислять налог на имущество организаций с кадастровой стоимости указанного недвижимого имущества, приобретенного только после 01.01.2015?
Если банк обязан исчислять налог на имущество организаций с кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, определенном для ведения бухгалтерского учета, приобретенных после 01.01.2015, что будет являться датой приобретения указанного имущества: дата подписания акта приема-передачи имущества либо дата регистрации сделки приобретения недвижимого имущества?
Ответ: В ситуации, когда банк в счет исполнения обязательств по кредитным договорам получает от заемщиков недвижимое имущество (в том числе жилые дома и жилые помещения), которое после государственной регистрации права собственности учитывается на счете 61011 "Внеоборотные запасы" как непрофильный актив, банк обязан исчислять налог на имущество организаций за 2015 г. с кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений в порядке, определенном для ведения бухгалтерского учета, как до 01.01.2015, так и после 01.01.2015. Условия о зависимости исчисления налоговой базы по объектам недвижимости по кадастровой стоимости от даты их приобретения (до 01.01.2015 или после 01.01.2015) гл. 30 Налогового кодекса РФ не предусматривает. Значение имеет дата отражения в бухгалтерском учете объектов недвижимости в качестве основных средств и объектов жилья, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Обоснование: Налог на имущество организаций, относящийся к региональным налогам (п. 1 ст. 14 НК РФ), устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.
Ссылка на ст. 378.2 НК РФ приведена и в п. 2 ст. 375 НК РФ, согласно которому налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.
Пункт 1 ст. 378.2 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" (далее - Закон N 284-ФЗ) был дополнен пп. 4, которым к отдельным объектам недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, отнесены жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Указанная норма, согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 284-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2015 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования <1> и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.
--------------------------------
<1> Закон N 284-ФЗ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru в издании "Собрание законодательства РФ" 06.10.2014, в издании "Российская газета" - 08.10.2014.
В отличие от других видов налогов для налога на имущество, являющегося региональным, гл. 30 НК РФ устанавливает ряд положений в части его законодательного регулирования.
Так, согласно п. 1 ст. 372 НК РФ налог на имущество:
- устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ;
- вводится в действие законами субъектов РФ.
При этом в силу п. 2 ст. 378.2 НК РФ закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, в том числе указанных в пп. 4 п. 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Кроме того, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество обязан:
определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ);
направить перечень в электронной форме в налоговые органы по субъекту РФ (пп. 2 п. 7 ст. 378.2 НК РФ);
разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (пп. 3 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Иными словами, на наш взгляд, налоговая база в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, может быть определена исходя из их кадастровой стоимости при одновременном соблюдении всех вышеперечисленных условий.
При невыполнении хотя бы одного из этих условий налоговая база определяется в общеустановленном порядке в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость имущества. В ситуации, когда есть закон субъекта РФ и определен перечень, но он официально не размещен в срок не позднее 1-го января текущего года, на налогоплательщика не может быть возложена обязанность по уплате налога на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. В этом случае налоговая база в отношении объектов недвижимости, предусмотренных перечнем, определяется как среднегодовая стоимость имущества.
Наряду с нормами ст. 378.2 НК РФ, по нашему мнению, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости исходя из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со ст. 24.13 Закона N 135-ФЗ государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится в отношении учтенных в государственном кадастре недвижимости объектов. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации либо в определенных случаях по решению органов местного самоуправления, и орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ). Результаты кадастровой оценки подлежат утверждению заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (исполнительным органом субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления), передаче в Росреестр и официальному опубликованию (ст. 24.17 Закона N 135-ФЗ), после чего сведения о кадастровой стоимости объекта вносятся в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Указанные выше выводы подтверждаются разъяснениями специалистов финансового и налогового ведомств, приведенными в Письмах Минфина России от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, от 19.02.2015 N 03-05-04-01/7942, от 29.08.2014 N 03-05-04-02/43388, от 06.08.2014 N 03-05-04-01/38983, от 21.05.2014 N 03-05-05-01/24062, от 19.05.2014 N 03-05-04-01/23641, от 06.03.2014 N 03-05-05-04/9776, от 18.03.2014 N 03-05-05-01/11682, от 18.12.2013 N 03-05-05-01/55962, от 29.11.2013 N 03-05-04-01/51779, ФНС России от 25.09.2014 N БС-4-11/19568, от 14.08.2014 N ПА-4-11/16089, от 06.06.2014 N БС-4-11/10837@.
Условия о зависимости исчисления налоговой базы по объектам недвижимости по кадастровой стоимости от даты их приобретения (до 01.01.2015 или после 01.01.2015) гл. 30 НК РФ не предусматривает. Значение имеет дата отражения в бухгалтерском учете объектов недвижимости в качестве основных средств и объектов жилья, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Таким образом, банк обязан исчислять налог на имущество организаций за 2015 г. с кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений, приобретенных и принятых к учету на балансовом счете 61011 "Внеоборотные запасы" в порядке, определенном для ведения бухгалтерского учета, как до 01.01.2015, так и после 01.01.2015.
Для того чтобы было возможно производить расчет базы по налогу на имущество за 2015 г. исходя из кадастровой стоимости жилых домов и жилых помещений, принадлежащих банку на праве собственности и учтенных на балансовом счете 61011, нужно получить следующую информацию:
1) утверждены ли субъектом РФ, в котором расположены такие объекты, результаты определения кадастровой стоимости;
2) принят ли на территории субъекта РФ, в котором расположены рассматриваемые объекты, закон, закрепляющий обязанность определять налоговую базу по этим объектам на основе их кадастровой стоимости;
3) включено ли рассматриваемое имущество в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Аудиторско-консультационная группа
"Коллегия Налоговых Консультантов"
30.06.2015