Организация планирует продать помещение, доступ к которому будет осуществляться посредством второго
Вопрос: Организация планирует продать помещение, доступ к которому будет осуществляться посредством второго помещения на этом же этаже, остающегося в собственности данной организации.
Влияет ли факт доступа к помещению через другое помещение на критерий изолированности в целях осуществления государственного кадастрового учета?
Ответ: Критерий изолированности и обособленности помещения организации, предназначенного для продажи, доступ к которому будет осуществляться посредством второго помещения на этом же этаже, остающегося в собственности данной организации, в целях осуществления его государственного кадастрового учета будет считаться несоблюденным, что соответствует позиции официальных органов по данному вопросу.
Обоснование: В соответствии с ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
Согласно ч. 8 ст. 27 Закона N 221-ФЗ решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения.
В силу п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Таким образом, действующее законодательство не содержит понятие обособленности и изолированности помещения в целях осуществления его государственного кадастрового учета, поэтому в рассматриваемой ситуации необходимо обратиться к разъяснениям официальных органов.
Так, в Письме Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 (направлено Письмом Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14) разъясняется, что в законодательстве отсутствуют определения понятий изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений. Изолированность и обособленность помещения определяются кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ. Если доступ к помещению, планируемому к отчуждению, будет осуществляться посредством второго помещения на этаже (остающегося в собственности), то данное обстоятельство приводит к нарушению условия изолированности помещения.
В сложившейся ситуации, как полагает официальный орган, целесообразным является рассмотреть возможность формирования и осуществления государственного кадастрового учета помещений, предназначенных для совместного использования собственниками иных помещений на этаже (этажах), так называемых мест общего пользования.
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции официальных органов можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации критерий изолированности и обособленности помещения в целях осуществления его государственного кадастрового учета будет считаться несоблюденным.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
14.10.2014