Организация-застройщик (ЗАО), владеющая на праве собственности нежилым зданием, приняла решение о ре
Вопрос: Организация-застройщик (ЗАО), владеющая на праве собственности нежилым зданием, приняла решение о реконструкции принадлежащего ей здания с целью увеличения площади здания. К зданию, которым владеет ЗАО, примыкает (пристроено) другое нежилое здание, которым владеет иная организация на праве собственности (ООО). Система коммуникаций у каждого здания своя. Реконструкция здания ЗАО не заденет той части здания, которая соединена с пристроенным зданием. Организация (ЗАО) обратилась в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположено здание, с заявлением с целью получения разрешения на реконструкцию здания (перечень необходимых документов, согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, был приложен к заявлению). Земельный участок, на котором расположено здание, принадлежит на праве собственности организации-застройщику. Орган местного самоуправления отказал ЗАО в выдаче разрешения на реконструкцию здания по причине того, что ЗАО не представило вместе с заявлением согласие собственника здания (ООО), пристроенного к зданию ЗАО, на реконструкцию. Правомерен ли отказ органа местного самоуправления в выдаче организации разрешения на реконструкцию нежилого здания ЗАО по данному основанию?
Ответ: Из анализа норм Градостроительного кодекса РФ следует, что законодатель закрепил исчерпывающий перечень документов, необходимых для предъявления вместе с заявлением в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого помещения. Таким образом, отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания по причине того, что ЗАО не представило вместе с заявлением согласие на реконструкцию собственника здания (ООО), пристроенного к зданию ЗАО, неправомерен.
Данная позиция согласуется с судебной практикой по аналогичному делу.
Однако стоит заметить, что на данный момент существует только одно судебное решение по схожей категории дел. Существуют судебные решения по реконструкции нежилых помещений, которые пристроены к жилым помещениям. По этим спорам суды признают законным отказ органов местного самоуправления в выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания в отсутствие согласия на реконструкцию собственников жилого здания. По нашему мнению, эта категория судебных споров не пересекается с рассмотренным нами случаем.
Обоснование: Согласно ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
В соответствии с ч. 2 указанной статьи строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ.
В соответствии с ч. 4 указанной статьи разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 и 6 ст. 51 ГрК РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с ч. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ орган.
Часть 7 указанной статьи определяет перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о выдаче разрешения на строительство. Среди них есть в том числе согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Частью 10 указанной статьи предусмотрено, что не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в ч. 7 и 9 ст. 51 ГрК РФ документов.
Суды указывают на то, что отказ органов местного самоуправления в выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в связи с непредставлением заявителем документов, не указанных в ч. 7 и 9 ст. 51 ГрК РФ, является неправомерным (например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.02.2012 N А33-6158/2011, ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-2669/2012, ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2011 N А46-591/2011).
Из анализа указанных норм следует, что ГрК РФ закрепил исчерпывающий перечень документов, необходимых для предъявления вместе с заявлением в орган местного самоуправления для получения разрешения на строительство (реконструкцию). Таким образом, отказ органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого здания неправомерен.
По нашему мнению, для подтверждения данной позиции необходимо обратиться к судебной практике по аналогичным делам.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 03.10.2012 N А33-201/2012 рассмотрел схожий спор. По результатам рассмотрения указанного дела суд пришел к выводу о том, что отказ органа муниципального образования в выдаче организации разрешения на строительство (реконструкцию) принадлежащего ей здания ввиду непредставления ей вместе с заявлением на получение разрешения на реконструкцию здания согласия на реконструкцию правообладателей здания, пристроенного к реконструируемому, не соответствует положениям градостроительного законодательства.
В данном Постановлении суд не принял во внимание довод о том, что реконструкция нежилого здания затрагивает интересы собственников строений, пристроенных к реконструируемому объекту. Суд признал, что оснований для отказа организации в выдаче разрешения на реконструкцию здания нет.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
04.12.2012