Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) в 2001
Вопрос: Между администрацией муниципального образования (арендодателем) и организацией (арендатором) в 2001 г. заключен договор аренды земельного участка, с учетом последующих продлений в 2006 и 2011 гг., действительный на настоящий момент. Договор предусматривал размещение торгового комплекса из легких металлических конструкций (без права строительства капитальных сооружений). Данное сооружение было возведено и сдано в эксплуатацию в 2001 г., а в 2002 г. в ЕГРП в отношении его была внесена запись о регистрации права собственности организации. Правомерны ли требования администрации, заявленные в 2012 г., к организации о признании отсутствующим права собственности организации на данный объект недвижимого имущества (администрация утверждает, что узнала о записи в ЕГРП полгода назад из письма муниципального органа исполнительной власти в области управления и распоряжения земельными ресурсами)?
Ответ: Способ защиты, выбранный администрацией, является надлежащим, однако ею пропущен срок исковой давности, что свидетельствует о неправомерности данных требований.
Обоснование: Абзац 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Согласно абз. 1 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Статья 1 Градостроительного кодекса РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 196 ГК РФ закрепляет общий срок исковой давности, равный трем годам.
Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
Абзацем 5 ст. 208 ГК РФ определено, что исковая давность не распространяется в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абз. 5 ст. 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Несмотря на то что в данном случае исходя из норм абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ГрК РФ нельзя однозначно ответить на вопрос, является ли данное сооружение объектом недвижимости (а соответственно, следует ли регистрировать право собственности на него), основная задача после анализа вышеуказанных правовых актов сводится к ответу на вопросы, касающиеся срока исковой давности и надлежащего способа защиты.
Ответить на данные вопросы можно, обратившись к Постановлению Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 N 3809/12. В материалах данного дела разбирался аналогичный случай (соответствующий иск Префектуры Южного административного округа г. Москвы к организации), и Президиум также указал на то, что факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в ЕГРП не является препятствием для предъявления такого иска. Президиум также определил, что согласно (в том числе) Постановлению N 10/22 исковая давность не распространяется на требования собственника об устранении нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. При этом п. 57 Постановления N 10/22 определяет начало течения срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. С учетом неоднократного продления договора аренды земельного участка, а также принимая во внимание контрольные функции, которые возложены на органы государственной власти, довод истца о том, что он узнал о нарушении права только в пределах срока исковой давности, несостоятелен (так как запись о праве собственности в ЕГРП внесена в 1999 г.). Президиум ВАС РФ также отметил, что из материалов дела невозможно сделать однозначный вывод о характеристиках спорного здания именно как объекта недвижимого имущества, а в таком случае иск о признании зарегистрированного права отсутствующим мог быть предъявлен.
Таким образом, способ защиты, выбранный администрацией, является надлежащим, однако ссылка на то, что факт внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности на объект недвижимости стал известен истцу полгода назад, подлежит отклонению ввиду возложенных на администрацию контрольных функций, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности.
Я.Г.Боровиков
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
15.11.2012