от 1 февраля 2010 г. N 20-14/4/009436
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 1 февраля 2010 г. N 20-14/4/009436
В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества, является объектом налогообложения по НДФЛ. Он облагается по налоговой ставке 13%.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (далее - Закон N 202-ФЗ) с изменениями от 27.12.2009) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами России, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
На основании статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых в пункте 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, в статье 220 НК РФ.
Так, согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Закона N 202-ФЗ) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб. Данное положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Согласно положениям статей 228 и 229 НК РФ (в редакции Закона N 202-ФЗ) налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая земельные участки), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).
Согласно статье 11.1 Земельного кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ и предусмотренных другими федеральными законами. Об этом говорится в статье 11.2 Земельного кодекса РФ.
В пункте 2 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ определено, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. При этом согласно пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные в главах III и IV Земельного кодекса РФ, удостоверяются документами в соответствии с Законом N 122-ФЗ.
На основании пункта 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.
В пункте 9 статьи 12 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, срок нахождения в собственности образованных земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следовательно, доход, полученный налогоплательщиком при продаже земельного участка, находившегося в его собственности три года и более, не подлежит налогообложению НДФЛ.
Кроме того, при получении указанного дохода налогоплательщик не обязан представлять в налоговую инспекцию по месту жительства налоговую декларацию по НДФЛ.
Налогоплательщик при получении дохода от продажи земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет, обязан представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по НДФЛ и уплатить налог в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией, то есть в размере 13% от суммы полученного дохода, превышающей 1 млн. руб., в установленном налоговым законодательством порядке.
Срок нахождения в собственности налогоплательщика - продавца реализованных земельных участков (включая земельные участки, образовавшиеся в результате раздела единого земельного участка, на каждый из которых оформлено новое отдельное свидетельство о государственной регистрации права) исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основание: письма Минфина России от 23.10.2008 N 03-04-05-01/394 и от 25.06.2009 N 03-04-05-01/490.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник 3-го класса
Е.А. Останина