ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



ПИСЬМО от 14 декабря 2010 г. N Д23-5122

Вопрос: О государственной регистрации ипотеки на объекты долевого строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 14 декабря 2010 г. N Д23-5122
 
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу государственной регистрации ипотеки на объекты долевого строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), и сообщает.
Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, в том числе в ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.
Согласно новой редакции указанной статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 Закона N 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Вместе с тем исходя из положений действующего гражданского законодательства залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
При этом реализация данной нормы Закона N 214-ФЗ приведет к необходимости государственной регистрации залога в отношении объекта капитального строительства, имущественное право на который у участника долевого строительства уже возникло на основании договора участия в долевом строительстве.
Кроме того, в силу положений ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ право застройщика на объект долевого строительства подлежит обременению залогом в силу закона.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
Статьей 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки, в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.
Исходя из указанных положений действующего законодательства государственная регистрация ипотеки объектов долевого строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, не может предшествовать государственной регистрации права собственности застройщика на создаваемый объект недвижимости.
В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. При этом записи об ипотеке вносятся в подраздел III-2 указанного раздела.
Вместе с тем правоотношения, возникающие между застройщиками и участниками долевого строительства, не предполагают государственную регистрацию права собственности застройщика на объект долевого строительства. Соответственно, с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства раздел ЕГРП на такой объект не открывается.
Таким образом, практическая необходимость, а также техническая возможность осуществления государственной регистрации права залога на объект долевого строительства в пользу участника долевого строительства в рассматриваемой ситуации отсутствуют.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента, необходимо рассмотреть вопрос о приведении редакции ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в соответствие с действующим законодательством, регулирующим вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также законодательством об ипотеке.
 
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
14.12.2010