ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



ПИСЬМО от 1 сентября 2009 г. N Д23-2826

 
 
 
Вопрос: О передаче застройщиком в собственность РФ жилых помещений в многоквартирных домах, долевое строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 1 сентября 2009 г. N Д23-2826
 
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение ЗАО по вопросу передачи в собственность Российской Федерации жилых помещений в многоквартирных домах, долевое строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (далее - участники долевого строительства), и сообщает.
В соответствии с ч. 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено настоящим Законом.
Поскольку принадлежащие застройщику жилые помещения считаются находящимися в залоге у всех участников долевого строительства, погашение соответствующей регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на соответствующие жилые помещения.
Таким образом, до момента государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на помещения в многоквартирном доме и, соответственно, погашения регистрационной записи об ограничении (обременении) прав собственности застройщика на помещения (ипотеки, возникшей на основании закона) данные помещения будут обременены правами третьих лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
В целях исполнения государственных контрактов, предусматривающих передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность Российской Федерации, застройщику к моменту представления документов на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на жилые помещения (перехода права собственности от ЗАО к Российской Федерации) необходимо обеспечить проведение регистрирующим органом государственной регистрации прав на жилые помещения всех участников долевого строительства и погашение регистрационных записей об ипотеке (ограничении (обременении) права собственности на передаваемые в собственность Российской Федерации жилые помещения).
В случае уклонения участников долевого строительства от государственной регистрации прав собственности на переданные им в соответствии с передаточным актом помещения застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить государственную регистрацию прав.
Вместе с тем дополнительно сообщаем, что для случаев заключения государственных контрактов в целях переселения граждан из аварийного жилого фонда Федеральным законом от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" предусмотрено, что на жилые помещения, в отношении которых в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" заключены государственные контракты, предусматривающие передачу жилых помещений в многоквартирных домах в собственность субъектов Российской Федерации, не распространяются положения о залоге в пользу участников долевого строительства при государственной регистрации права собственности застройщика на соответствующие помещения.
 
Директор
Департамента недвижимости
А.И.ИВАКИН
01.09.2009