ПИСЬМО от 18 июля 2011 г. N Д06-3482

Вопрос: О прекращении прав залога участников долевого строительства многоквартирных домов, возникших в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; об отсутствии оснований у лица, которое приобрело право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства, требовать от участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком, исполнения обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве без заключения договора с новым застройщиком, в качестве которого не может выступать индивидуальный предприниматель.

 

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 18 июля 2011 г. N Д06-3482

 

Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено правом давать официальные разъяснения законодательства. Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.1997 N 17-П официальное, имеющее силу закона (то есть обязательное для всех) разъяснение или толкование положений федерального закона может быть дано только актом законодательного органа, который должен приниматься и обнародоваться в порядке, установленном для федеральных законов. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении, не являющееся обязательным для правоприменителя.

По вопросу прекращения прав залога участников долевого строительства, возникшего в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), в случае реализации на торгах права аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости и находящегося на этом земельном участке объекта незавершенного строительства, отмечаем следующее.

В случае реализации права аренды на земельный участок и объекта незавершенного строительства, на который не зарегистрировано право собственности застройщика, с учетом положений пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, залог у участников долевого строительства сохраняется.

По вопросу реализации на открытых торгах, проводимых в целях удовлетворения требований кредиторов в рамках процедуры конкурсного производства, права аренды земельного участка, предоставленного застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, а также объекты незавершенного строительства, сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

Таким образом, если участники долевого строительства преобразуют свои требования о передаче жилого помещения в денежные и вступят в дело о банкротстве в качестве кредитора должника, и требования таких участников долевого строительства будут удовлетворены за счет стоимости заложенного имущества в соответствии со ст. 138 Закона о несостоятельности, залог в указанном случае прекращается.

В случае если участники долевого строительства не предъявят денежные требования к застройщику, то залог сохраняется до момента ликвидации застройщика. С учетом того что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, залог, в соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По вопросу требования лицом, которое приобрело право аренды земельного участка и объект незавершенного строительства, от участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом строительстве с предыдущим застройщиком, исполнения обязательств по уплате цены договора участия в долевом строительстве отмечаем, что между указанным лицом и участниками долевого строительства отсутствуют обязательственные отношения, в связи с чем требовать уплатить цену договора возможно только в случае заключения договора с новым застройщиком.

Согласно Закону о долевом строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. С учетом изложенного индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов в соответствии с Законом о долевом строительстве.

 

Заместитель директора Департамента

инновационного развития и

корпоративного управления

Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

18.07.2011