ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



В отношении организации было возбуждено исполнительное производство

Вопрос: В отношении организации было возбуждено исполнительное производство. Судебный пристав-исполнитель в рамках данного производства произвел арест земельного участка, принадлежащего организации, и пригласил оценщика для установления рыночной стоимости участка. На основании отчета оценщика земельный участок был продан. Организация посчитала, что действия судебного пристава-исполнителя незаконны, так как определенная оценщиком рыночная стоимость участка была ниже его кадастровой стоимости, содержащейся в государственном земельном кадастре, что свидетельствует об ошибке оценщика.

Свидетельствует ли об ошибке оценщика определение рыночной стоимости земельного участка ниже кадастровой стоимости, содержащейся в государственном земельном кадастре? Правомерны ли в рассматриваемой ситуации действия пристава-исполнителя?

 

Ответ: Действия пристава-исполнителя, который в рамках исполнительного производства в отношении организации произвел арест земельного участка, принадлежащего ей, и пригласил оценщика для установления рыночной стоимости участка, на основании отчета которого земельный участок был продан, несмотря на тот факт, что определенная оценщиком рыночная стоимость участка была ниже его кадастровой стоимости, содержащейся в государственном земельном кадастре, являются правомерными. Определение рыночной стоимости земельного участка меньше, чем его кадастровая стоимость, само по себе не может свидетельствовать об ошибке оценщика.

 

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 85 Закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 39 Закона N 229-ФЗ исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случае оспаривания результатов оценки арестованного имущества.

В силу ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В ч. 3 ст. 3 Закона N 135-ФЗ установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 данного Федерального закона.

Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя производить оценку отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка, выбирать метод такой оценки. В случае несогласия должника с оценкой ее результаты могут быть обжалованы им в судебном порядке, что приводит к приостановлению исполнительного производства. Кроме того, Закон N 135-ФЗ не содержит требования, чтобы рыночная стоимость объекта недвижимости ориентировалась на его кадастровую стоимость и была равна ей.

В Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2014 N А36-2846/2013 (далее - Постановление N А36-2846/2013) указывается, что приостановление судом исполнительного производства возможно по заявлению участников исполнительного производства в случае оспаривания результатов оценки арестованного имущества. Судебный пристав-исполнитель не проводит оценку отчета оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Постановление N А36-2846/2013 было оставлено без изменения решением вышестоящего суда - Постановлением ФАС Центрального округа от 04.06.2014 N А36-2846/2013. ФАС также разъяснил, что определение оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном земельном кадастре, само по себе не свидетельствует об ошибочности выводов оценщика.

Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции официальных органов следует, что в рассматриваемой ситуации действия пристава-исполнителя являются правомерными, так как определение рыночной стоимости земельного участка меньше, чем его кадастровая стоимость, само по себе не может свидетельствовать об ошибке оценщика.

 

Н.Н.Матюнина

Референт государственной

гражданской службы РФ

3 класса

01.09.2014