ООО "Экспертная служба
"ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739



ПИСЬМО от 9 марта 2011 г. N Д06-1451

Вопрос: Об отсутствии оснований для обращения взыскания по обязательствам, связанным с залогом земельного участка, на возведенные здания и сооружения на заложенном земельном участке, если в заключенном договоре ипотеки отсутствует запрет на возведение зданий и сооружений на таком земельном участке.
 
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
ПИСЬМО
от 9 марта 2011 г. N Д06-1451
 
Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в части своей компетенции сообщает следующее.
 
КонсультантПлюс: примечание.
Положение о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2004 N 443, утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, которым утверждено Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации.
 
В соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2004 N 443, Минэкономразвития России является органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.
Минэкономразвития России не уполномочено осуществлять разъяснение и толкование нормативных правовых актов, за исключением актов, утвержденных Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем необходимым отметить следующее.
В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. Третьи лица (в том числе федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации) не вправе вмешиваться в деятельность сторон договора в случае, если стороны договора не нарушают действующее законодательство.
Из представленной в обращении информации остается неясным целевое назначение кредитов, на средства которых приобретался земельный участок и возводились строения на нем, а также степень готовности этих строений.
В случае если первоначальный кредит был предоставлен именно на цели приобретения земельного участка, то в соответствии со ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона возникает на земельный участок (независимо от его назначения), приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Моментом, с которого возникает право залога, является момент государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
В соответствии со ст. 65 Закона об ипотеке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (установленный порядок предполагает получение необходимых разрешений в государственных органах) на заложенном земельном участке. В заключенном договоре ипотеки могло быть установлено как запрещение их возведения, так и получение предварительного согласия банка-кредитора на их возведение. В случае отсутствия запрета на возведение зданий и сооружений на заложенном земельном участке указанные здания и сооружения не обременяются ипотекой в силу закона и на них не может быть обращено взыскание по обязательствам, связанным с залогом земельного участка.
Для решения возникшей проблемы рекомендуем обратиться в банк-кредитор с просьбой об изменении условий кредитования (например, увеличить сроки кредитования, что позволит снизить размер ежемесячного платежа, или предоставить отсрочку в погашении части основного долга). Банк-кредитор имеет право (но не обязан) заключить договор ипотечного кредитования на новых условиях.
Кроме того, есть возможность обратиться в банк-кредитор или иную кредитную организацию с просьбой о рефинансировании имеющегося кредита. В этом случае будет заключен новый кредитный договор для погашения оставшихся обязательств по имеющемуся договору с одновременным изменением иных значимых параметров кредита, в том числе объекта залога (участок и строения) и его стоимости.
Рекомендуем также обратиться за консультацией в ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов", созданное в период кризиса с целью помощи ипотечным заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию в связи с потерей дохода или существенным сокращением заработка.
 
Заместитель директора
Департамента корпоративного управления
Р.А.КОКОРЕВ
09.03.2011