ПИСЬМО от 29 июня 2011 г. N ОГ-Д23-239

Вопрос: О государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), в частности квартиры; об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке в случае несоответствия сделки закону, в том числе если предметом ипотеки является имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание; об отсутствии необходимости в получении согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, находящийся на попечении родителей.

 

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПИСЬМО

от 29 июня 2011 г. N ОГ-Д23-239

 

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам, связанным с государственной регистрацией ипотеки, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также оценке законности действий государственных регистраторов.

Вместе с тем по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

1. В соответствии с положениями ст. ст. 1 и 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства. При этом в залоге может находиться любое недвижимое имущество, в том числе квартира.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенное, договор залога квартиры является договором об ипотеке и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Законом об ипотеке.

2. Согласно п. 2 ст. 29 Закона о регистрации в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Учитывая, что государственный регистратор при проведении правовой экспертизы проверяет законность сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации), в государственной регистрации может быть отказано, если сделка не соответствует закону (в том числе в случае если предметом ипотеки является имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание).

3. Если на совершение сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется согласие (разрешение) другого лица или органа, государственный регистратор в силу п. 1 ст. 13 Закона о регистрации проверяет наличие такого согласия.

Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При этом в соответствии с положениями ст. 122 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) с момента установления факта отсутствия попечения родителей орган опеки и попечительства наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной п. 4 ст. 28 Закона о регистрации, согласно которому сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в графу "Особые отметки", что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, исходя из смысла п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса во взаимосвязи со ст. ст. 121 и 122 Семейного кодекса при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.

Данная позиция подтверждена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой".

 

Заместитель директора

Департамента недвижимости

В.В.АБРАМЧЕНКО

29.06.2011