О государственном кадастровом учете многоквартирного дома и помещений в нем, в том числе составляющи
Вопрос: О государственном кадастровом учете многоквартирного дома и помещений в нем, в том числе составляющих общее имущество; о документах, на основании которых подготавливается технический план для целей постановки на государственный кадастровый учет помещения, а также о возможности постановки на учет здания, сооружения на основании копии разрешения на ввод в эксплуатацию с 01.01.2013; об определении площади помещения для целей кадастрового учета.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 29 ноября 2013 г. N ОГ-Д23-15744
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение, поступившее на портал Минэкономразвития России, по вопросам, связанным с подготовкой технического плана многоквартирного дома и декларации об объекте недвижимости, и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.
1. О подготовке технического плана многоквартирного дома.
В соответствии с ч. 4, 4.1 ст. 25, ч. 8, 11 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), если здание или сооружение не поставлено на государственный кадастровый учет, постановка на государственный кадастровый учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на государственный кадастровый учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на государственный кадастровый учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для государственного учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
Орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Форма и Требования к подготовке технического плана здания утверждены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее - технический план здания). Однако действующая форма технического плана здания не позволяет одновременно отразить сведения о многоквартирном доме и помещениях в нем.
Таким образом, технический план многоквартирного дома не содержит информации, необходимой для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
В настоящее время Департаментом недвижимости разрабатывается проект приказа Минэкономразвития России "О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403", которым предусматривается внесение изменений в форму технического плана здания и реализуется возможность подготовки технического плана многоквартирного дома, содержащего одновременно сведения о помещениях в таком многоквартирном доме, в том числе составляющих общее имущество такого многоквартирного дома.
Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений - 30 июня 2014 г.
До внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, устанавливающие форму и Требования к подготовке технического плана здания, по мнению Департамента недвижимости, для целей государственного кадастрового учета многоквартирного дома и помещений в нем возможно представление в орган кадастрового учета технического плана здания и технических планов помещений, расположенных в таком многоквартирном доме. В указанном случае государственный кадастровый учет многоквартирного дома и помещений в нем будет осуществляться одновременно.
Вместе с тем вышеуказанные положения Закона о кадастре не содержат запрета на осуществление государственного кадастрового учета отдельно многоквартирного дома и отдельно каждого помещения в таком многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что позиция Росреестра совпадает с мнением Департамента недвижимости по указанному вопросу.
2. О подготовке технического плана помещения и заполнении декларации об объекте недвижимости (далее - декларация).
В соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.
Согласно п. 11 Требований к подготовке технического плана помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583 (далее - технический план помещения), сведения о помещении указываются в техническом плане на основе проектной документации на здание (сооружение) или технического паспорта помещения. Копии указанных документов, заверенные подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера, включаются в состав Приложения.
При отсутствии указанных документов сведения о помещении указываются в техническом плане на основе декларации. В этом случае декларация, в соответствии с ч. 8 ст. 41 Закона, является неотъемлемой частью технического плана и включается в состав Приложения.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта - проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Частью 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены случаи, при которых выдачи разрешения на строительство не требуется.
Таким образом, в случае если выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрена действующим законодательством, технический план должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов, а не на основании декларации.
Вместе с тем обязанность кадастрового инженера принять все доступные меры по получению проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Законом о кадастре не предусмотрена, равно как Закон о кадастре не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для подготовки технического плана предусмотренные соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации для соответствующих случаев документы.
Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.03.2013 N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", вступившим в силу с 12 марта 2013 г., установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями ст. 41 Закона о кадастре.
Таким образом, повторное изготовление технического плана на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанной даты, по мнению Департамента недвижимости, нецелесообразно.
С учетом изложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае, если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано уполномоченным органом до 12 марта 2013 г., подготовка технического плана должна осуществляться на основании в том числе проектной документации и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано после 12 марта 2013 г., то технический план может быть подготовлен на основании проектной документации.
Кроме того, сообщаем, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре с 1 января 2013 г. для постановки на государственный кадастровый учет здания, сооружения вместо технического плана может представляться копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Правило п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре в части возможности представления копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вместо технического плана данного объекта применяется при условии, если разрешение выдано после дня вступления в силу Закона о кадастре (ч. 7 ст. 47 Закона о кадастре).
При этом в соответствии с ч. 1, 2 ст. 43 Закона о кадастре положения Закона о кадастре в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применяются с 1 января 2013 г. Таким образом, возможность представления для постановки на государственный кадастровый учет здания, сооружения копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вместо технического плана применяется с 1 января 2013 г. Вместе с тем в настоящее время форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698. Однако в составе сведений разрешения отсутствуют сведения о зданиях и сооружениях, предусмотренные ст. 7 Закона о кадастре, что, в свою очередь, не позволяет в соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
При этом Минстроем России принят приказ "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию", в соответствии с которым форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна содержать сведения, необходимые для государственного кадастрового учета здания, сооружения без участия правообладателя. В настоящее время обеспечивается Минстроем России его государственная регистрация в Минюсте России.
При этом обращаем внимание, что кадастровый инженер несет ответственность за качество выполняемых кадастровых работ, в частности, п. 4 ч. 7 ст. 29 Закона о кадастре предусмотрено аннулирование квалификационного аттестата кадастрового инженера в случае принятия более чем десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такие решения были признаны недействительными в судебном порядке).
Кроме того, за внесение заведомо ложных сведений, в том числе и в технический план, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния, лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, несет административную ответственность (ч. 4. ст. 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).
3. Об определении площади помещения.
Согласно ч. 10 ст. 41 Закона о кадастре установлено, что требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Требования к определению площади здания, помещения утверждены Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 531 (далее - Требования к определению площади здания, помещения).
Согласно п. 1 Требований к определению площади здания, помещения площадь и общая площадь здания определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
Пунктом 5 Требований к определению площади здания, помещения установлено: площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
Кроме того, как указывалось ранее, в ч. 8 ст. 41 Закона о кадастре перечислены документы, на основании которых в техническом плане указываются сведения о помещении.
Следует отметить, что согласно п. п. 23, 30 Требований к техническому плану помещения установлено, что значение площади помещения в техническом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра. При этом при проведении кадастровых работ площадь помещения не вычисляется, соответствующая строка графы 3 таблицы раздела "Характеристики помещения" заполняется в соответствии со сведениями об общей площади помещения, указанными в разрешении на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации, техническом паспорте или декларации.
Вместе с тем, по мнению Департамента недвижимости, в случае расхождения сведений об общей площади помещения, содержащихся в указанных в п. 12 Требований к техническому плану документах и полученных кадастровым инженером при определении площади помещения в ходе натурного его обследования, в разделе "Заключение кадастрового инженера" кадастровым инженером может быть сделана отметка о наличии таких расхождений с указанием фактической площади помещения.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
В.А.ЯЦКИЙ
29.11.2013