Письмо № ОГ-Д23-4790 от 24 апреля 2017 г. по вопросу определения площади жилого дома
определения площади жилогодома.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент
недвижимости), рассмотрев в пределах своей компетенции Ваше обращение, сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития
Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской
Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России
является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку
государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его
ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России
не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской
Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской
Федерации (далее – ЖК РФ) жилой дом является жилым помещением. Вместе с тем,
согласно части 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-
определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом, исходя из положений ЖК РФ жилой дом как объект жилищных
прав может одновременно выступать как в качестве помещения, так и в качестве здания.
Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон
№ 218-ФЗ) здания и помещения являются разными объектами недвижимости, а также
разными объектами государственного кадастрового учета.
Площадь жилого здания для целей государственного кадастрового учета
определяется c учетом положений пунктов 2, 3, 8, 9 Требований к определению площади
здания, сооружения и помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России
от 1 марта 2016 г. № 90 (далее – Требования № 90), согласно, которым площадь,
занимаемая перегородками, а также площади балконов, лоджий, террас и веранд,
учитываются в площади этажа, а соответственно и в площади жилого здания.
Правила определения площади жилого помещения (квартира, комната)
установлены пунктами 2, 3, 12, 13 Требований № 90.
2
По мнению Департамента недвижимости, учитывая, что Требования № 90
разработаны и приняты исключительно в целях определения правил подготовки
документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета
объектов недвижимости, вышеуказанные подходы к определению площади жилого дома,
квартиры или комнаты не нарушают жилищные права граждан. Определение площади
помещений или зданий для иных целей может осуществляться по иным правилам, в
частности, следует отметить, что правила определения площади жилых помещений,
предусматриваются не только нормами жилищного законодательства (часть 5 статьи 15
ЖК РФ), но также и другими нормативными актами, например, установленными в
соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».
При этом для целей реализации положений Градостроительного кодекса
Российской Федерации площади жилого здания, помещения подсчитываются в
соответствии с Приложением В Свода правил № 54.13330.2011 «Здания жилые
многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного
приказом Минрегиона России от 24 декабря 2010 г. № 778, предусматривающим
аналогичные Требованиям № 90 правила определения площади жилого здания (В.1.),
жилого помещения (В.2.).
Кроме того, закрепленный Требованиями № 90 принцип определения площади
этажа и площади здания, в том числе жилого, а также помещения соответствует
положениям международного стандарта измерений объектов недвижимости IPMS2-Office
и IPMS3-Office.
Дополнительно отмечаем, что 26 апреля 2017 г. Департаментом недвижимости
проведено совещание с участием представителей Минстроя России, Федеральной
налоговой службы, Росстата, Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», Ассоциации
«Национальная палата кадастровых инженеров», на котором отмечена совместная
позиция указанных ведомств об отсутствии противоречий Требований № 90 жилищному
законодательству Российской Федерации, поскольку в рамках Жилищного кодекса
Российской Федерации и Требований № 90 определение площади осуществляется для
различных целей.
Также обращаем внимание, что в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской
Федерации положения Закона № 218-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним
нормативно-правовых актов обратной силы не имеют и применяются к
правоотношениям, связанным с осуществлением государственного кадастрового учета и
3
государственной регистрации прав после 1 января 2017 г. В этой связи, в отношении
ранее учтенных зданий положения Требований № 90 будут применяться в случае
подготовки технического плана в целях внесения изменений в сведения Единого
государственного реестра недвижимости о таком здании, например, в связи с его
реконструкцией и перепланировкой помещений в нем.